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 CONSIGLI
PER L’ACQUISTI
Prima
di tutto l’interessato deve farsi un po’ di conti e determinare
quale è il proprio budget d’acquisto, pensando eventualmente alla
possibilità di usufruire di un mutuo. Fatto ciò deve individuare il
tipo d’immobile desiderato, scegliendo il luogo dove voler vivere,
compatibilmente con le proprie esigenze, quindi determinare la zona, i
servizi pubblici, i negozi, le scuole, le comodità per il lavoro,
ecc.
Successivamente si visiteranno gli
immobili in vendita, facendo una valutazione razionale, osservando le
caratteristiche della zona ed il prezzo, l’esposizione, la
disposizione, i materiali utilizzati, gli accessori, gli impianti.
Nel caso in cui un immobile visitato abbia
le caratteristiche che vi facciano orientare verso l’acquisto, è
bene attenersi a determinate regole.
·
Assicurarsi che l’immobile sia di piena
proprietà e disponibilità di chi si dichiara proprietario:
richiedendo l’esibizione del documento di proprietà e di quello d’identità.
·
Prima di versare la caparra controllare
se sull’immobile gravano trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche o
privilegi fiscali. Il controllo si effettua richiedendo, presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari, ufficio ipoteche, una “visura
ipotecaria”. E’ chiaro che si dovrà essere a conoscenza dei dati
anagrafici del proprietario o dei proprietari. La visura ipotecaria
consente di conoscere se gravano sull’immobile iscrizioni
ipotecarie. Inoltre è opportuno verificare presso la sezione
fallimentare del tribunale se esistono istanze di fallimento o d’amministrazione
controllata ed infine richiedere al Catasto un certificato catastale
con relativa planimetria.
·
Accertarsi che l’immobile sia in regola
con le norme fiscali e urbanistiche ai sensi della legge 28 febbraio
1985 n. 47, 724/94 e successive modifiche, chiedendo i dati della
licenza di costruzione del fabbricato e/o della domanda di concessione
in sanatoria (condono edilizio) con relativa ricevuta di pagamento a
saldo dell’oblazione e degli oneri dovuti o, ancora meglio, della
definitiva concessione a sanatoria.
·
Sottoscrivere il compromesso versando una
caparra non superiore al 25-30% del prezzo totale, inserendo
nel contratto il prezzo, le condizioni di pagamento, le scadenze, lo
stato dell’immobile (libero, affittato, ecc.), la garanzia che vi
sia trasferito libero da qualsiasi onere incluse le spese condominiali
pregresse, la data di consegna dell’immobile e del rogito notarile
di compravendita.
·
Sia che intendiate fare il pagamento per
contanti, sia che paghiate con assegni circolari, stabilite in sede di
sottoscrizione del compromesso la data del pagamento ed informate la
vostra banca per lo svincolo del denaro o la predisposizione degli
assegni. Versate sempre assegni circolari o di conto corrente bancario
intestati solo ed esclusivamente al venditore con la clausola di “non
trasferibile”.
·
Se volete chiedere un mutuo accertatevi,
prima di versare la caparra, che la banca possa concedere l’importo
richiesto, in quanto tempo, a quali condizioni e con quali spese
istruttorie.
·
Se intendete avvalervi di un mutuo,
richiedete che nel compromesso sia esplicitato che il venditore è
disposto ad intervenire nel contratto di mutuo quale “terzo datore d’ipoteca”.
Si tratta solo di un aspetto formale che consente all’istituto
mutuante di iscrivere una garanzia sull’immobile che state
acquistando un momento prima che, col pagamento del prezzo e la
stipula dell’atto notarile, diventi di vostra proprietà.
Le parti, non sempre arrivano subito a
stipulare un contratto. Spesso il momento della stipula è preceduto
da una fase in cui ciascuno valuta le possibili alternative esistenti
nel mercato e cerca di ottenere le condizioni migliori, pertanto l’offerta
e la domanda sono rivolte a raggiungere un punto d’incontro. In
questa fase, detta precontrattuale, perché precede la vera e propria
stipula del contratto, si svolgono le trattative che hanno carattere
strumentale rispetto all’atto definitivo. Durante le trattative,
anche se non nascono veri e propri diritti ed obblighi, le parti sono
comunque tenute, ai sensi dell’art. 1337 c.c., a comportarsi secondo
buona fede.
Non bisogna però credere che questo
dovere generico limiti la libertà delle parti: queste, infatti, nella
fase procontrattuale sono libere di decidere la convenienza o meno del
futuro contratto e possono anche non arrivare alla conclusione dello
stesso. Devono però astenersi dall’agire in malafede ed evitare
comportamenti che traggano in inganno la controparte. (art. 1338
c.c.).
Il compromesso o “contratto preliminare”
è quell’atto con cui le parti interessate si obbligano a concludere
in seguito un altro contratto (rogito notarile) del quale tuttavia
anticipano le modalità, i tempi, l’entità, ecc. Può essere
stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata dal
notaio; in tal caso è obbligatoria la trascrizione dell’atto presso
la Conservatoria del Registri Immobiliari.
Dalla stipula del compromesso nascono
diritti ed obblighi tra le parti, che trovano il loro riconoscimento
nell’art. 2932 c.c. In base a tale disposizione, qualora una delle
parti obbligate a concludere il futuro contratto non adempia a questo
obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che
produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Nel compromesso vanno indicate chiaramente
tutte le clausole che saranno poi contenute nell’atto del
trasferimento vero è proprio (rogito notarile): le generalità
complete delle parti, il prezzo di vendita dell’immobile, la
descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile, con i
relativi dati catastali aggiornati, prezzo e modalità di pagamento,
la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, la conformità
dell’immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti
urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso), tempi di consegna
dell’immobile e la data entro la quale dovrà essere stipulato il
rogito e il notaio incaricato a redigerlo (non sempre il momento di
passaggio del possesso e quello della proprietà coincidono). L’acquirente
deve inoltre ottenere dal venditore la garanzia che l’immobile sia
libero da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed
ipoteche o che lo sarà prima del rogito notarile. Al momento della
sottoscrizione del preliminare l’acquirente deve ottenere, e il
venditore deve presentare, i seguenti documenti: atto di proprietà,
scheda identificativa catastale, regolamento di condominio e tabella
millesimale della porzione immobiliare in oggetto, eventuale contratto
di locazione, eventuale contratto di mutuo che grava sull’immobile,
convenzioni con il Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze
amministrative, domanda o concessione in sanatoria. In genere il
prezzo di vendita dell’immobile è stabilito a “corpo”, e cioè
complessivamente in base alla consistenza e non a metro quadro.
Qualora il venditore sia in regime di
comunione dei beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal
coniuge.
LA CAPARRA
CONFIRMATORIA
La caparra confirmatoria è un anticipo
sul prezzo d’acquisto dell’immobile che viene versato dall’acquirente
all’atto del compromesso. Come tale impegna entrambe le parti alla
conclusione dell’affare. Questo vuol dire che se l’acquirente si
ritira dall’affare, il venditore può recedere dal contratto
trattenendo la caparra. Se invece è il venditore a ritirare l’impegno,
l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della
caparra. Chi non si ritira dall’affare può anche scegliere una via
diversa e cioè chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica
del contratto (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest’ultimo
per inadempimento della controparte ed il risarcimento del danno, con
la conseguenza che, in quest’ultimo caso, la caparra avrà la
funzione di garantire il credito per il risarcimento del danno.
Qualora nel compromesso si parli
semplicemente di caparra, si intende con questo termine quella
confirmatoria.
LA CAPARRA
PENITENZIALE
La caparra penitenziale è definita dal
codice civile “il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti”
(art. 1386 c.c.). Con questa formula le parti concordano il diritto di
recedere dal contratto qualora lo ritenessero opportuno, pagando
appunto una caparra penitenziale. Quindi se chi recede è l’acquirente
perde la somma versata; se invece è il venditore a ritirare l’impegno
deve restituire il doppio della somma ricevuta. Null’altro potrà
pretendere l’altra parte ne sotto forma di esecuzione specifica del
contratto né sotto forma di risarcimento del danno. Attenzione a non
versare una caparra troppo bassa, in quanto il venditore potrebbe
cambiare idea o addirittura vendere ad una terza persona che le offra
una differenza di prezzo superiore alla caparra da restituire.
IL ROGITO
Il rogito è l’atto finale della
compravendita. Rappresenta il passaggio definitivo dell’immobile dal
venditore al nuovo proprietario per atto pubblico, unica forma
consentita dalla legge per il trasferimento di beni immobili. Il
passaggio di proprietà può avvenire con atto pubblico o con
scrittura privata autenticata. E’ preferibile la prima soluzione
perché implica una maggiore assunzione di responsabilità da parte
del notaio. Il notaio dovrà garantire all’acquirente una serie di
indagini: ad esempio dovrà verificare presso la Conservatoria dei
registri immobiliari che l’immobile non sia gravato da ipoteche o
trascrizioni pregiudizievoli.
E’ consuetudine che la scelta del notaio
spetti all’acquirente.
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